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서울 아파트값 낙폭 확대…공시가 인상에 재건축 '흔들'

글쓴이 : 세무법인다율 날짜 : 2019-03-15 15:36 조회 : 27

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◆…수도권 주간 매매·전세가격 변동률. 자료=부동산114

서울 아파트값 변동률의 낙폭이 일주일 만에 다시 확대됐다. 거래시장 침체기가 지속되는 가운데 재건축 아파트값이 송파구를 중심으로 0.2%p 떨어지면서 하락세를 이끌었다. 공시가격 인상과 서울시 도시·건축혁신안 등이 시장에서 악재로 받아들여졌다는 분석이다.

부동산114는 이번주 서울 아파트 매매가격 변동률이 -0.08%로 지난주 -0.04%보다 낙폭이 커졌다고 15일 밝혔다. 재건축 아파트는 -0.22%로 지난주 -0.02% 대비 0.2%p나 하락폭이 확대됐고 일반 아파트도 0.02%p 더 떨어진 -0.06%를 기록했다.

공시가격 인상과 함께 수요심리 위축을 부른 것으로 평가되는 도시·건축혁신안이 민간 정비사업에 공공의 개입이 확대돼 사업추진에 제동이 걸릴 것이란 우려로 이어져 초기단계 재건축 단지의 가격을 조정시켰다는 게 부동산114의 설명이다.

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◆…서울 주요지역 주간 매매가 변동률. 자료=부동산114

지역별로는 송파(-0.34%), 강동(-0.23%), 도봉(-0.12%), 강남(-0.11%), 강서(-0.10%), 양천(-0.05%), 관악(-0.04%), 서초(-0.04%), 노원(-0.03%), 성동(-0.02%) 등이 마이너스로 나타났다. 반면 광진(0.01%), 용산(0.02%), 구로(0.04%) 등은 소폭 상승세를 보였다.

송파는 초기 재건축 단지인 신천동 장미1차가 4500만~1억원 가량 하락했고 잠실동 주공5단지도 250만~2000만원 정도 빠졌다. 강동은 매수문의가 끊겨 명일동 삼익그린2차가 1000만~5000만원, 고덕동 고덕래미안힐스테이트도 소형면적 위주로 1000만~2000만원 가량 하락했다. 도봉은 급매물만 간혹 거래되는 가운데 창동 일대 동아·주공3단지 등이 500만~1000만원 정도 떨어졌다. 강남은  신규 입주단지로 수요가 분산돼 노후 아파트 매수세가 더 위축됐는데 지난해 11월 입주가 시작된 일원동 래미안루체하임 매물이 일시에 나와 면적별로 5000만원씩, 대치동 개포우성1차가 1억원 이상 급락했다.

서울과 달리 신도시는 이번주 -0.04%로 전주 대비 0.04%p, 경기·인천은 -0.01% 0.02%p씩 낙폭이 줄었다. 다만 하락세는 여전하다.

신도시는 동탄(-0.15%), 광교(-0.12%), 평촌(-0.07%), 분당(-0.02%) 등이 내림세를 보였다. 동탄은 매물이 쌓이면서 청계동 시범우남퍼스트빌·반송동 시범한빛금호어울림 등이 500만~1500만원, 광교는 거래 실종 상태 지속으로 원천동 광교호반베르디움이 1000만원 정도 내렸다.

경기·인천은 의왕(-0.12%), 안성(-0.06%), 오산(-0.05%), 고양(-0.04%), 광명(-0.04%) 등이 하락세를 내비쳤다. 의왕은 백운밸리 입주 여파로 기존 아파트 급매물이 나오는 가운데 내손동 의왕내손e편한세상이 면적대별로 500만원씩 하향 조정됐다. 안성은 공도지구어울림 1단지가 500만원 내렸고 오산은 지역 내 다수의 신규 입주 물량과 인근 동탄의 입주 영향까지 겹쳐 궐동 우남퍼스트빌이 500만~1000만원 가량 하락했다. 이와 달리 군포(0.05%), 구리(0.05%) 등은 소폭이지만 오름세를 나타냈다. 구리는 교문동 일대에서 실수요 위주 거래가 이뤄지고 있으나 매물이 적어 상승세가 나타난 가운데 한성 아파트가 1000만~1500만원 가량 뛰었다.

매매와 달리 전세시장은 서울이 이번주 -0.02%, 신도시가 -0.07%, 경기·인천이 -0.05%로 일제히 전주 대비 0.03~0.08%p 가량 낙폭이 줄어들었다.

서울의 경우 강동(-0.18%), 강서(-0.15%), 마포(-0.12%), 영등포(-0.12%) 등의 순으로 전세가 내림세를 보인 반면 매매 하락세가 가장 심했던 송파는 0.16%로 서울 자치구 중 유일하게 전세 상승세를 나타냈다.

15주 연속 전세가격 하락세를 기록한 강동은 거래부진으로 명일동 삼익그린2차가 500만~4500만원 정도 떨어졌다. 강서는 화곡동 우장산아이파크·e편한세상이 1000만~1500만원, 마곡은 마곡13단지힐스테이트마스터가 2000만원 내렸다. 송파는 미성·크로바와 진주아파트 재건축 이주 영향으로 전세 수요가 늘면서 신천동 잠실파크리오 전셋값이 500만~1500만원 가량 올랐다.

신도시는 위례(-0.22%), 평촌(-0.20%), 동탄(-0.13%), 일산(-0.13%) 등이 하락했고 경기·인천에서는 의왕(-0.66%), 안양(-0.21%), 군포(-0.20%), 화성(-0.19%), 구리(-0.13%) 등이 큰 낙폭을 보인 것으로 조사됐다.

향후 주택시장은 2019년 공동주택 공시예정 가격 공개로 변동을 보일 전망이다.

김은진 리서치팀 팀장은 "공동주택 공시가격이 지난해 인상률과 비슷한 수준으로 결정돼 시장의 충격파는 다소 완화되겠지만 보유나 매각의 기로에 선 다주택자, 투자 목적으로 집을 여러채 보유한 갭투자자 등은 셈법이 복잡해질 것"이라며 "전셋값 하락에 보유세 부담까지 커져 주택처분이 늘어날 수 있는데 주로 갭투자 수요가 몰렸던 지역이나 입주물량 공급과잉으로 고전하는 곳 등 위축지역에서 집값 하방 압력이 가중될 전망"이라고 내다봤다.

또 "조세부담 기회비용을 감안할 때 인기지역이 아니거나 보유가치가 높지 않은 주택의 매도가 먼저 이뤄질 것이라 시장 양극화 심화 가능성이 크다"고 지적했다.


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