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부동산 임대시 기장신고,장부기장의 절세방법 세무정보 안내-부동산업종전문 세무사 최길환[세무법인 다율(본점) 대표 세무사]

글쓴이 : 다율 날짜 : 12-04-01 14:57 조회 : 5127


부동산 임대시 기장신고,장부기장의 절세방법 세무정보 안내
-부동산업종전문 세무사 최길환[세무법인 다율(본점) 대표 세무사]- 제공


3층짜리 상가를 신축하여 부동산임대를 시작한 임대업 씨는 세무사
사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계과세를
받을 것인지를 검토하고 있다.

세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 주어야 하고, 추계과세를 받자니
기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 한다.
부동산임대업의 경우 기장을 하는 경우와 추계과세를 받는 방법 중
어느 쪽이 더 유리할까?



상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적
으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁다.

부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에
대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로
계산하든 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로
계산하는 경우에 커다란 차이가 있다.

임대업 씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해 보자.

● 임대기간 2010. 1. 1. ~ 12. 31.
● 월세수입 5,000,000원
●월 관리비수입 1,000,000원
● 임대보증금 5억원
● 상가취득가액(건물분) 2억원

● 건물기준시가 5천만원
● 1년만기 정기예금 이자율 4.3%
● 임대보증금의 은행예금 이자 21,500,000원
● 인건비 등 필요경비 합계액 30,000,000원(주요경비 1,500만원)
● 가족상황 처와 자녀 2명
● 기준경비율 23.4%

◆ 간주임대료 계산시 적용하는 정기예금이자율   
 귀속년도

 2006년 1월
~2007년 6월

 2007년 8월
~2008년 12월

 2009년 1월
~2009년 12월

 2010년 1월
~2010년 12월

 이자율

4.2 %

5 %

3.4 % 

4.3 % 



    ▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
● 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원
● 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원
● 간주임대료 =(임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율
    - 임대보증금의 은행예금이자
     = (5억원 - 2억원) × 4.3% - 21,500,000원 = 0
     ∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원
      = 72,000,000원
    ▷ 소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 = 42,000,000원
    ▷ 소득세액 = 3,947,250원(소득공제 710만원, 간편장부기장세액 공제*
                         207,750원)
         * 간편장부기장세액공제는 2010년 귀속분까지만 적용됨



▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
● 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원
● 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원
● 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율
    = 5억원 × 4.3% = 21,500,000원
   ∴ 총수입금액 60,000,000원 + 12,000,000원 + 21,500,000원
       = 93,500,000원
▷ 소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율)
    = 93,500,000 - 15,000,000 - (93,500,000 × 23.4%)
    = 56,621,000원
▷ 소득세액 = 7,998,048원
    (소득공제 710만원, 무기장가산세 20% 적용)
위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의하여 소득금액을 계산하면
기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약된다.
2002년 소득분부터 기준경비율 제도가 시행되고 있으므로 수입금액이
4,800만원 이상이 되면 반드시 기장을 하여야 하며, 수입금액이 4,800만
원이 안되더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지
따져 보는 것이 좋다.
▶ 관련 법규 : 소득세법 제25조 제1항
                     소득세법 시행령 제53조


퇴직금을 은행에 예치하여 그 이자로 생활을 해오고 있는 박주택
씨는 은행금리가 떨어져 수입이 절반 이하로 줄었기 때문에, 예금을 찾아
소형주택을 구입해서 임대하는 방안을 검토하고 있다.
주택을 임대하는 경우, 세금문제는 어떻게 되나?

[소득세를 내야하는 경우]
주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로는 소득세를 내야 하지만,
서민들의 주거안정을 위한 정책의 일환으로 일정한 경우에만 임대소득세를
물리고 있다
.

◆ 고가주택을 임대하는 경우
◆ 국외주택을 임대하는 경우
◆ 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우
☞‘고가주택’이라 함은 과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일
    현재 소득세법 제99조에 의한 기준시가가 9억원(2008년까지는
    6억원)을 초과하는 주택을 말한다.

여기서 주택수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를
합산하여 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 보되, 구분
등기된 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산한다.


주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를
과세하고 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
따라서 고가주택이나 2개 이상의 주택을 소유하면서 주택을
임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에
유리하다.

다만, 2011년 귀속부터는 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금
합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금이자율
상당액만큼 총수입금액에 포함하여 과세하게 된다.
▶ 관련 법규 : 소득세법 제12조 제2호, 제25조 제1항
    소득세법 시행령 제8조의 2

- 이상 장부기장 및 소득세신고대행 관련 세무정보 제공 -
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기장대리,기장대행 기본세무정보 안내,기장대리 전문 세무사 최길환>
[세무사 최길환[세무법인 다율 대표 세무사.장부기장대행전문 세무사,
소득세 세무조사입회 전문 세무사 사무실전화 02-566-4475~6 ,
세무사전용휴대폰 010-5255-4473,
사무실소재지 : 무역센타.삼성역4번출구에서 4~5분거리,
강남구 대치동 943-24 신안메트로칸오피 스텔 316,317 ] END

 






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