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소득세 절세 정보,소득세 세무정보 안내-부동산임대업 및 이자수입의 절세기법 소개(부동산업종전문 세무사 최길환)

글쓴이 : 다율 날짜 : 12-04-04 01:22 조회 : 5127


 소득세 절세 정보,소득세 세무정보 안내
-부동산임대업 및 이자수입의 절세기법 소개-
 [부동산업종전문 세무사 최길환]




예를 들어 연봉 7,000만원(평균 근로소득과세표준 3,500만원)인
김재산 씨가 그동안 저축한 돈으로 노후를 위해 연간 1,500만원의 임대소득이
발생하고 있는 상가 건물(시가 5억원)을 취득한 후 부담해야할 세금이 어떻게
늘어나는지를 알아보자

먼저, 상가 건물을 김재산씨 명의로 취득할 경우를 알아보면
기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5,000만원에 대하여
24%의 세율을 적용받아 678만원 정도의 소득세를 내야 된다.

이제 상가 건물을 김재산 씨의 아내 명의로 취득할 경우를 알아보면
김재산 씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3,500만원에 대하여
15%의 세율이 적용돼 417만원 정도만 내면 되고,

아내 또한 상가임대소득 1,500만원에 대하여 15%의 세율이 적용돼
117만원 정도의 세금을 내게되는데 결국 김재산씨 부부는 총 534만원
정도의 세금을 내게 된다.

따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 김재산씨 명의로 취득할 때보다
144만원 정도의 세금을 절약할 수 있으며, 합산소득 분리에 대한 단순 세율
차이뿐만 아니라 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에
세금을 더 절약할 수 있다.

그러나 상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로
증여세도 함께 검토해 보아야 한다. 부부사이에는 6억원(10년이내 증여
재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면
증여세가 과세된다.

위 사례의 경우는 시가에 의해 증여세를 계산한다면 시가가 5억원이므로
증여세는 걱정 안해도 된다.

이와 같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할
경우에는 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이
보다 적은 배우자 명의로 분할하여 취득하면 소득세를 절감할 수 있다.

또한 지금부터라도 기존에 임대용 상가를 보유하고 있으면서 사업소득이나
근로소득 등 다른 소득이 있는 경우에는 증여세 문제 및 등기이전에 따른
취득세 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 부부간에 재산을 분할해 놓아야 소득세를
절약할 수 있다.

이러한 절세효과를 보기 위해 부동산이나 예금을 배우자 이름으로 바꿀
것인지 여부는 각자가 선택할 일이지만, 재산을 분할하려면 하루라도 빨리
하는 것이 그만큼 세금을 절약할 수 있다.

재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.
▶ 관련 법규 : 소득세법 제55조, 제51조
                   상속세 및 증여세법 제53조

 
부동산임대업을 하고 있는 조동팔 씨는 상가 임대보증금을 은행에
예치하고 있는데, 지금까지는 이자를 중간에 나누어 받지 않고 만기에
한꺼번에 받을 경우 이자율이 높은 예금에 가입하고 있었다.

그러나 2001년부터 금융소득 종합과세가 실시되고 있으므로, 만기에
한꺼번에 이자를 받을 경우 이자를 받는 해는 종합과세로 많은
세금을 내야 할 것 같다.

세금을 조금이라도 줄이기 위해서는 어떻게 해야 할까?

예금·적금 등의 이자는 실제로 이자를 받는 때에 수입으로 계상한다.
예를 들어 3년만기 정기예금에 가입하고 이자도 만기에 받는 것이라면,
첫째년도와 둘째년도는 이자소득이 없고 3년째에 한꺼번에 이자소득이
발생한 것으로 본다.

반면, 금융소득 종합과세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 개인별
금융소득(이자소득·배당소득)을 합산하여 4천만원 초과여부를 따진다.

그러므로 어느 한 연도에 금융소득이 집중되면 매년 균등하게 이자를 받는
경우보다 세금면에서는 불리하게 된다.

조동팔 씨의 2010년도 부동산임대소득이 5천만원이고, 연간 이자소득이
3천만원이며, 부인과 미성년자인 자녀가 2명이 있다고 가정할 경우,
세금부담을 비교해 보면 다음과 같다.

1) 이자를 매년 받는 경우

● 종합소득 = (50,000,000 - 7,100,000) × 15% - 1,080,000
                      = 5,355,000원
● 원천징수세액 : 4,200,000원 (30,000,000 × 14%)
● 3년치 합계액 : 12,600,000원
● 총 부 담 세 액 : 17,955,000원

2) 3년치 이자를 일시에 받는 경우

● 종합소득세 = (50,000,000 + 50,000,000 - 7,100,000) × 35%
                         - 14,900,000 = 17,615,000원
● 원천징수세액 : 5,600,000원 (40,000,000 × 14%)
● 총 부 담 세 액 : 23,215,000원

이 사례의 경우는 만기에 이자를 한꺼번에 받으면 매년 이자를 나누어 받는
경우보다 약 526만원정도 세금을 많이 부담하게 된다.

따라서 만기에 지급 받는 이자가 4,000만원을 초과하고 다른 종합소득이
있는 경우에는 매년 이자를 나누어 받는 것도 절세의 한 방법이다.

▶ 관련 법규 : 소득세법 제14조, 제55조
                   소득세법 시행령 제45조
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