• 부동산세무정보
  • 증여세분야

증여세 절세전략 - 2

글쓴이 : 다율 날짜 : 11-06-07 05:34 조회 : 5127

상속세와 증여세는 재산을 무상으로 이전할 때 붙는 세금이다. 두 세금은 계산구조 도 비슷하고 세율은 같다.10억 이하의 재산을 자녀에게 이전할 때 일반적으로 전문가들은 증여보다 상속이 유리하다고 말한다. 상속세가 세부과시 공제금액이 훨씬 크기 때문이다. 그러나 이를 절대적인 기준으로 삼으면 안 된다. 세율이 같아도 과세방식이 다르기 때문이다.
상속세는 재산을 분배하기 전 상태. 즉, ‘피상속인(망자)’을 중심으로 과세한다. 재산을 어떻게 분배하든 상속세는 동일한 것이다. 반면 증여세는 ‘수증자(증여를 받는사람)’를
중심으로 과세한다.

여기에 절세의 마술 이 숨어 있다. 비현실적인 가정을 해보자. 현금 100억원을 가진 부자에게 성인 자녀도 100명이 있다. 만약, 재력가가 증여없이 사망한다면 상속세는 36억원 정도다. 하지만, 사망하기 전 에 자녀들에게 1억원씩을 증여했다면, 증여세는 1인당 630만원이다. 100명의 증여 세를 합해도 6억 3000만원에 불과하다는 얘기다. 받는 사람이 많고, 재산이 많다면 상속보다 증여가 유리한 셈이다.
상속세와 증여세 과세방식 비교
구 분 상속세 증여세
과세중심 피상속인(망자) 수증자(증여를 받은 사람)
  거주자: 국내외 소재하는 모든재산 거주자: 국내외 소재하는 모든 재산
과세대상 비거주자 : 국내외 소재하는 재산 비거주자 : 국내에 소재하는 재산
납세의무자 상속인(통산 망자의 친족) 수증자(증여를 받는 사람)
상속세를 계산할 때, 상속개시부터 10년 전까지 상속인에게 건네진 재산은 합산된다. 다시 말해, 미리 증여가 이뤄졌어도 증여시점부터 10년이 지나기 전에 상속이 시작되면 절세효과를 기대할 수 없다는 얘기다. 그러나 증여에 대한 ‘상속개시 전 10년’ 규정에도 불구하고 상속 전 증여는 나름대로 가치가 있다. 이전에 증여한 재산은 ‘증여당시 금액’만 상속재산으로 잡히기 때문 이다. 따라서 증여일 이후 상승한 자산가치는 세부담 없이 상속되는 셈이다.

쉬운 예를 들어 보자. 30억원대 재산을 가진 김 모씨에게는 아들 1명밖에 없다. 이때 상속세율은 40%선 이다. 김씨는 5억원짜리 집을 아들에게 미리 증여하고 3년 후 이집이 10억원으로 오른상태에서 사망했다면, 어떤 효과가 생길까? 자녀가 받은 집값은 상속재산에 포함돼 세금을 물어야 하지만, 그 가격은 증여시점의 가격인 5억원이다. 자산가치 상승분 5억원에 대해서는 상속세를 면제받는 효과를 얻는 셈이다. 결국, 주식이나 부동산 등의 가격상승이 기대되면 저평가될 때 증여하는 것이 유리하다는 결론이 나온다.
30억원대의 자산을 가진 70년대 후반의 박 모씨.
상속세를 줄이려 하지만, 역시 ‘상속10년 전’에 증여해야 한다는 얘기에 걱정이많다.
그래서 박씨는 증여하는 방법을 고민 중이다. 법정상속인이 아닌 사람에게 증여하면 상속세 합산기준이 5년으로 짧아지기 때문이다. 손자에게 재산을 주면 5년만 경과해도 상속재산으로 잡히지 않는다는 얘기다.

다만, 이 방법은 박씨 같은 상당한 자산가에게만 유효하다. 손자에게 재산을 넘기는‘세대를 건너뛴 증여’는 세금이 30%할증되기 때문이다. 만약 증여세가 30%할증 된다면, 구간별로 1억원까지 13%, 5억원까지 26%, 10억원까지 39%, 30억원까지52%, 30억원초과 65% 등으로 세율이 적용된다. 박씨가 5억원을 손자에게 줬다고 가정하자. 30% 할증된 26% 증여세율이 적용된다. 그래도, 증여 후 5년이 넘어 상속이 개시 된다면, 상속세를 계산할 때 전액이 제외된다. 미리 손자에게 재산을 주면 40~50% 에 이르는 고율의 상속세 대신 26%의 증여세만 내면 되는 셈이다. 손자나 손녀가 많다면, 절세폭은 그만큼 커진다. 증여세는 ‘받는 사람’을 기준으로 계산하기 때문이다.
증여세의 특징을 이용하면, 집을 사려는 자녀들도 세부담을 줄이면서 도와줄 수 있다.
결혼 2년차인 홍미남씨와 신현정씨 부부의 사례를 보자. 이들은 지금까지 모은 종자돈과 양가 부모에게 도움을 받아 내집을 사려고 한다. 각자 부모에게서 2억원씩 을 받는다면, 홍씨와 신씨는 2,160만원씩 총 4,320만원의 증여세를 내야 한다. 하지만, 증여세를 이해하면 세부담을 줄일 수 있다.

돈 받는 사람을 분산하는 것이다. 홍씨 부모는 아들과 며느리에게 1억원씩 주고, 신씨 부모도 똑같이 딸과 사위에게 1억원씩 나누어 돈을 주는 것이다. 이렇게 하면, 홍씨와 신씨는 각자 1,485만원씩의 증여세가 계산되어 총2,970만원의 증여세를 내면 된다.
즉, 사위와 며느리에게 직접 돈을 건네는 것만으로도 1,300만원이 넘는 세금을 줄일 수 있는 셈이다. 절세가 가능했던 이유는 돈을 받는 사람, 돈을 주는 사람을 분산시킨 덕이다. 홍씨는 부모님과 장인장모에게 각각 1억원씩 분산해 증여를 받았기 때문에, 합산을 하지 않는다.


상속.증여세 계산시 재산평가의 원칙은 시가다. 그럼에도 대부분 기준시가로 세금을 계산한다. 시가확인이 어려우면 기준시가를 적용하도록 세법이 규정한 데다 기준 시가가 세부담도 작기 때문이다. 상속.증여세에서 ‘시가’란 상속개시일부터 전후6개월(증여는 3개월)이내에 재산에 대해 매매.공매. 경매.수용.감정평가 등이 발생했을 때 가격이다. 그러나 앞으로는 시가로 세금이 계산하는 것이 유리한 경우가 생길 전망이다. 2007년부터 양도소득세는 무조건 실거래가액으로 계산하도록 변경됐기 때문이다. 이제는 상속세나 증여세를 기준시가로 계산하면, 특히 부동산등은 양도소득세 부담이 커지게 된다. 즉, 상속.증여 받은 부동산의 취득가액은 기준시가가 되기 때문이다.

부친이 상속재산으로 나대지를 남긴 예를 보자. 시가는 9억원이고, 기준시가는 7억원이다. 만약 상속세를 신고하지 않거나 기준시가로 신고를 하면 취득가액은 7억원이 된다. 그리고 이 나대지를 1년이 경과한 후에 시가인 9억원에 매각하면 어떻게 될까? 양도차익이 2억원으로 잡혀 양도소득세를 내야 한다. 비사업용 토지라면 60%의 세율이 적용돼 1억원이 넘는 세금을 낼 수도 있다. 하지만, 상속당시 시가인 9억원으로 상속세를 신고한다면 양도소득세는 없다.
상속세의 부담은 재산을 어떻게 분배하든 원칙적으로 같다. 하지만, 자식들 처지에서 상속재산의 분배는 조심스러울 수 밖에 없다. 향후 재산을 처분할 때 양도소득세를 고려해야 하기 때문이다. 예를 들어 보자. 홍길동 씨는 사망하면서, 주택 2채와 금융재산을 상속재산으로 남겼다. 상속인은 삼형제인데, 등기를 위해 상속재산을 분할하고자 한다. 장남은 기존에 주택2채를 소유하고 있고, 차남은 1채를 가지고 있다. 그리고 막내는 무주택자다.
삼형제는 모두 별도 세대를 구성하고 있다.

어떻게 재산을 분배해야 할까? 먼저 상속 주택에 대한 혜택부터 알아둬야 한다.
기존 주택과 상속주택을 1채씩 소유하고 있는 사람이 기존 주택을 먼저 팔면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 받는다. 상속주택을 팔더라도 상속 후 5년 이내 팔면, 50%에 이르는 1세대 2주택자의 양도소득세 중과를 피할 수 있다.이런 혜택은 피상속인(망자)이 보유한 주택 중 오래 보유한 1채에 대해서만 적용 된다. 상속주택이 2채 이상이라면 가장 오래 보유한 주택 외에 나머지는 상속을 받아도 세혜택이 없다는 얘기다. 이를 근거로 사례에 대한 답을 찾으면, 홍씨의 주택 중 오래보유한 주택은 차남에게, 나머지 1채는 무주택자인 막내에게, 주택이 아닌 금융재산은 장남에게 배정해야 한다. 그래야 양도시 절세효과를 극대화 할 수 있다.
주택에 대한 양도소득세는 다주택자일수록 부담이 크다. 2채를 소유한다면 양도차익에 50%, 3채 이상을 소유하면 60%의 양도소득세가 붙는다. 세법에서는 비과세나 중과세 여부를 판단할 때, 공동소유 주택은 명의자 모두에게 1채씩 주택을 소유한 것으로 본다. 매매로 취득을 했든, 증여로 취득을 했든 마찬가지다. 하지만, 상속은 예외다. 상속주택은 비과세나 중과세 여부를 판단할 때, 지분율이 가장 많은 사람이 주택을 소유한 것으로 본다.소수 지분으로 주택을 상속받으면, 기존주택을 매매하더라도 비과세나 중과세에 영향을 주지 않는다. 즉, 지분율이 같으면 거주자를, 함께 거주하고 있으면 호주승계자를 주택소유자로 본다.

이처럼 주택에 대해 소수지분으로 상속받는 것은 다주택 보유부담은 없지만, 조심할 부분도 있다. 공동으로 상속받은 주택이 2채 이상이면, 이 규정이 적용되지 않는 것이다. 즉, 소수지분으로 상속을 받았더라도 주택 수에 포함 되는 것이다. 아버지가 주택 2채를 세 아들에게 각각 50%, 30%, 20%의 지분으로 상속하는 경우에는 아들들 모두가 2주택 보유자가 되는 것이다. 또한, 처분상 편의를 고려하더라도 2채 이상의 주택을 공동상속하는 것은 결코 바람직한 일이 못된다.
자식이 도시에세 직장생활을 하고, 부모가 시골에 남아 있다면 대부분 상속재산에는 농지가 포함된다. 직접 농사를 지을 계획이 없다면 농지는 정상적인 상속절차를 밟는 것이 가장 좋다. 아무리 상속세를 줄일 목적이라도 사전증여는 신중하게 해야한다. 세법에서는 자경을 목적으로 하는 농지는 양도소득세를 감면해 주거나 무거운 양도 소득세에서 제외해
준다.


특히, 8년 이상 자경한 농지는 1억원까지 양도소득세가 면제 되고, 2년 이상 자경을 하면 비사업용토지(부재지주농지)에서 제외되어 양도소득세 중과에서 제외된다.
그래서 농지는 증여보다 상속이 유리하다. 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면혜택은 상속세에만 자식들이 승계 할 수 있기 때문이다. 피상속인이 8년 이상 자경을 했을 때, 상속인은 상속 후 3년 이내에 농지를 팔면 1억원 범위 내에서 양도 소득세 감면혜택을 받는다. 또 피상속인이 자경을 하지 않았어도 상속일부터 5년이내에 매각하면 양도소득세 중과에서 제외된다.

반면, 부모가 농지를 자녀에게 증여하면 자경실적은 모두 소멸돼 활용할 길이 없어진다. 단, 농사를 지으려는 자녀가 있다면 증여하는 것을 생각해 볼 만하다. 증여자의 자경실적은 승계받지 못하지만 증여세가 면제되는 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
세법은 부모와 자식간의 부동산 매매를 원칙적으로 인정하지 않는다. 특별한 반증이 없다면 모두 증여로 추정한다. 부모와 자식간은 일반적으로 이해관계를 갖기 때문이다. 그래서 가족간의 부동산 거래는 집중적인 세무조사 대상이 되기도 한다. 부모와 자식간에 부동산을 거래할 때는 실제 매매거래였음을 입증하려면 크게 3가지를 준비해야 한다.

첫째, 거래금액에 대한 객관성이다. 이를 위해서는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 미만이고, 시가의 5% 미만이어야 한다.

둘째, 대금 지급사실에 대한 객관성이다. 즉, 실제 돈이 오갔음을 입증해야 한다. 이를 위해서는 가급적 금융기관을 통해 송금하는 것이 좋다. 만약, 금융기관을 통하지 않고 다른 방법으로 대가를 치렀다면 지급사실을 입증할 수 있는 자료를 준비해야 한다.

셋째, 취득자금 출처가 명확해야 한다. 대금을 지급한 것이 사실이라 해도 출처가 불분명하다면 취득자금에 대해 증여세를 부과할 수도 있다. 취득자금은 국세청에 신고 된 소득이나 객관적인 대출자금으로 소명이 가능하다.

부담부 증여란 말 그대로 부담이 붙어 있는 중여다. 자녀에게 주택을 증여하려고 할 때, 전세보증금이 있는 주택을 증여하는 경우가 대표적인 예이다.

이 방법은 최근 다주택에 대한 세금압박 때문에 활용하려는 사람들이 많다. 증여자의 채무(전세보증금)를 인수하는 조건으로 증여하기 때문에 증여세를 크게 낮출수 있는 것이다.
문제는 다주택자가 무작정 부담부증여를 하면, 50~60%에 이르는 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있다는 것이다. 3주택을 가진 박 모씨가 2억원에 구입한 뒤, 현재 시가가 10억원인 집을 아들에게 증여한다고 하자. 이 집에는 6억원에 전세입자가 살고 있어 아들은 10억원 중 채무 6억원을 지는 부담부 증여를 받는 셈이다. 이때, 아들이 부담해야 하는 증여세는 6,400만원으로 10억원을 고스란히 받았을때 증여세 2억3,100만원 보다 훨씬 적은 증여세를 내게 된다. 그러나 정작 증여자인 박씨는 무려 2억8,650만원을 양도소득세로 내야 한다. 증여세를 줄여 보려다가 훨씬 많은 세금(부담부증여시 : 증여세 6,400만원+양도세 2억8,650만원 = 3억5,050원 > 단순증여시 : 증여액 2억3,100만원)을 내야하는 경우가 생긴다.
부담부 증여는 이처럼 잘못 활용하면 독이 된다. 게다가 최근에는 편법으로 이를 활용하는 사람들이 많아 국세청도 이 부분을 예의 주시하고 있다.그러므로 설령 활용한다 해도 요건에 충실해야 한다. 즉, 먼저 증여하는 물건에 담보된 채무여야 한다. 그것도 객관적인 대출이나 전세보증금이어야 한다. 또 증여계약서에 수증자가 채무를 인수한다는 내용이 명시되어 있어야 한다.

마지막으로 수증자가 채무를 상환할 수 있는 경제력이 있어야 한다. 다주택자도 부담부 증여를 활용할 만한 경우는 매매차익이 적은 부동산을 자녀에게 적법한 조건을 갖추어 넘겨 주는데 국한된다.

  개인정보 수집 및 이용 동의
       

세무서비스 의뢰신청

제목
이메일 회사명
핸드폰 - - 전화번호 - -
파일첨부
  왼쪽의 글자를 입력하세요.